Rédigé par Extreme Clean le 13 Juin 2025.

État des lieux impossible à réaliser : que faire lorsqu’un appartement est insalubre et menace la location ?

L’enjeu d’un état des lieux irréalisable face à un logement dégradé

Dans le secteur de la location immobilière, l’état des lieux constitue une étape incontournable, aussi bien à l’entrée qu’à la sortie du locataire. Il permet de déterminer la responsabilité des dégradations éventuelles et d’éviter les litiges. Toutefois, certaines situations exceptionnelles rendent ce constat tout simplement impossible. C’est le cas notamment lorsqu’un logement est rendu insalubre, encombré ou dans un état tel que l’expert mandaté ou le propriétaire ne peut procéder à un état des lieux dans des conditions normales. Que faire alors dans ce contexte ? Quels sont les recours du bailleur ou de l’agence immobilière ? Existe-t-il des solutions légales et opérationnelles pour protéger ses intérêts ?

Ce guide exhaustif vous accompagne pas à pas dans la gestion d’un logement insalubre rendant impossible l’établissement d’un état des lieux, en explorant les dimensions juridiques, pratiques, humaines et sanitaires de cette problématique souvent sous-estimée mais de plus en plus fréquente.

1. Comprendre l’impossibilité d’un état des lieux : quelles situations concrètes ?

Un état des lieux est considéré comme impossible lorsqu’aucune description fiable des lieux ne peut être effectuée en raison de circonstances exceptionnelles :

Accumulation extrême de déchets (syndrome de Diogène) rendant l’accès aux sols ou murs impossible
Présence d’animaux et déjections sur place
Infestation massive de nuisibles (rats, punaises, cafards)
Insalubrité manifeste mettant en danger la santé ou la sécurité
Refus de coopération du locataire ou départ précipité sans restitution des clés
Dégradation volontaire ou vandalisme empêchant la lecture de l’état réel du logement

Ces cas ne sont pas anecdotiques. Ils représentent un risque juridique majeur pour les bailleurs, notamment lorsque le logement est rendu impropre à la relocation, ou lorsque des travaux coûteux s’imposent sans preuve que ces dommages sont imputables au locataire.

2. Statut juridique : que dit la loi en cas d’état des lieux impossible ?

La loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports locatifs prévoit que l’état des lieux doit être établi de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, ou à défaut, par huissier. Cependant, lorsqu’il est matériellement impossible de constater l’état des lieux à cause de l’état du logement, plusieurs principes s’appliquent :

A. Présomption de bon état : attention au risque pour le bailleur

À défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire. Ce principe peut se retourner contre le bailleur si un état des lieux de sortie ne peut pas non plus être établi. Il est donc essentiel d’avoir au moins un constat d’huissier, même partiel.

B. Recours à un huissier de justice

L’article 3-2 de la loi de 1989 permet de faire appel à un huissier lorsque l’une des parties refuse ou rend impossible l’établissement de l’état des lieux. En cas d’insalubrité manifeste, l’huissier pourra constater l’impossibilité de dresser un état des lieux normal, ce qui constitue une preuve solide en cas de contentieux.

3. Les étapes à suivre pour les bailleurs ou agences face à un logement insalubre

Lorsqu’un état des lieux s’avère impossible, il est impératif de réagir rapidement et méthodiquement pour limiter les conséquences juridiques, financières et sanitaires.

Étape 1 : Sécuriser juridiquement la situation

Mandater un huissier de justice le plus tôt possible
Faire constater par écrit l’impossibilité de l’état des lieux
Notifier formellement au locataire (ou ex-locataire) la situation
Constituer un dossier avec photos, témoignages, lettres recommandées, devis de remise en état

Étape 2 : Évaluer l’état du logement avec des professionnels

Recourir à une entreprise de désinfection, décontamination ou nettoyage extrême
Identifier la présence de nuisibles, moisissures, amiante, plomb ou autres risques sanitaires
Obtenir un rapport technique sur l’insalubrité

Étape 3 : Faire valoir la responsabilité du locataire

Si des preuves démontrent que l’état insalubre est dû au comportement du locataire, il est possible d’engager :
- Une retenue sur le dépôt de garantie
- Une procédure de recouvrement complémentaire pour frais de remise en état
- Une action judiciaire pour obtenir réparation du préjudice

4. Quelles solutions pour remettre en état un logement insalubre ?

Le nettoyage d’un logement insalubre va bien au-delà d’un simple ménage. Il s’agit souvent d’un chantier lourd impliquant des professionnels spécialisés. Voici les prestations souvent nécessaires :

Débarras extrême et tri sélectif des encombrants
Désinfection complète (virus, bactéries, champignons)
Décontamination après syndrome de Diogène
Dératisation, désinsectisation
Déodorisation par nébulisation ou ozone
Travaux de rénovation partielle ou totale (plomberie, peinture, électricité, etc.)

Le coût peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, selon l’état initial, la superficie, et la rapidité d’intervention. Un devis détaillé est donc indispensable, tout comme le choix d’un prestataire expérimenté.

5. L’intérêt d’un partenariat entre agence immobilière et entreprise de nettoyage spécialisée

Pour les agences immobilières, la répétition de ce type de cas peut générer des pertes importantes de temps et de rentabilité. Mettre en place un partenariat avec une entreprise spécialisée dans le nettoyage après sinistre ou après Diogène permet :

D’agir immédiatement en cas de crise
D’évaluer le coût de remise en état rapidement
D’accompagner juridiquement le dossier du bailleur
D’éviter des périodes de vacance prolongées

Certaines entreprises proposent même un accompagnement global incluant constat, nettoyage, désinfection, coordination des artisans et rapport de fin de chantier.

6. Cas particuliers : décès, abandon du logement, squats

Outre l’insalubrité due à un comportement négligent, d’autres cas nécessitent des mesures spécifiques :

A. Décès du locataire dans le logement

En cas de découverte tardive du décès, le logement peut se retrouver en état de décomposition avancée. Il est alors impératif de faire intervenir des professionnels du nettoyage post-mortem avant toute nouvelle location.

B. Abandon volontaire du logement

Lorsque le locataire laisse les lieux sans préavis ni remise des clés, la procédure d’expulsion doit être enclenchée, même si le logement est vide, sauf s’il y a preuve d’un abandon manifeste.

C. Logement squatté

L’état des lieux est dans ce cas secondaire. L’urgence est juridique : engager une procédure d’expulsion rapide via la préfecture, puis réhabiliter les lieux après dégradation ou insalubrité éventuelle.

7. Prévention : comment éviter de se retrouver dans une telle situation ?

La prévention reste la meilleure des armes pour éviter les drames et les litiges.

Bonnes pratiques pour les bailleurs et agences :

Sélection rigoureuse du locataire (profil, garanties, historique)
Visites régulières du logement, même en cours de bail
Clauses spécifiques dans le contrat concernant l’entretien des lieux
Assurance loyers impayés incluant dégradations
Souscription à une assurance habitation obligatoire avec clause de responsabilité civile
Mise en place d’un état des lieux vidéo à l’entrée

Agir vite, agir bien, se faire accompagner

Un état des lieux impossible à cause de l’insalubrité d’un appartement ne doit jamais être traité avec légèreté. En tant que bailleur ou agence, vous devez être en capacité de réagir rapidement, avec des preuves solides et un appui professionnel. Le recours à des huissiers, entreprise de nettoyage insalubre spécialisées, et juristes permet non seulement de préserver vos droits, mais aussi de remettre le logement sur le marché dans les meilleurs délais.

Enfin, pensez à intégrer ces cas extrêmes dans votre stratégie de gestion locative pour éviter qu’une situation isolée ne se transforme en perte financière durable.